Comparative Law Between Indonesia and Philippines Regarding the Procedure for Issuing Replacement Land Certificates
Abstract
Land certificates are a fundamental aspect in ensuring legal certainty of land ownership. In practice, land certificates, although serving as strong legal evidence, are often damaged or lost, which can create new legal issues during the transfer of rights. In such cases, the rights holder may submit a request for a replacement certificate to the Land Office. This article compares the legal frameworks of Indonesia and the Philippines regarding procedures for issuing replacement certificates due to damage. In Indonesia, the replacement certificate is issued by the National Land Agency (BPN), whereas in the Philippines, the rights holder must file a petition to the court to obtain a recommendation for issuing a replacement certificate. This study employs a normative juridical method with a comparative legal approach and qualitative analysis of secondary data, including legislation, court decisions, and relevant legal literature. The findings show that the Administrative Court Decision No. 60/G/2023/PTUN.SMG declared that the issuance of replacement certificates by BPN in Pekalongan Regency violated legal provisions and the general principles of good governance. This indicates that although Indonesia’s system is faster and more efficient, it lacks strong legal safeguards. Meanwhile, the Philippines applies a slower, court-based process that ensures the validity of documents and provides stronger legal protection. Therefore, Indonesia needs to strengthen its procedures, improve internal oversight, and enhance transparency and accountability in the issuance of replacement land certificates
References
Adinegoro, Kurnia Rheza Randi. “Analisis Transformasi Digital Layanan Publik Pertanahan :
Hak Tanggungan Elektronik Pada Kementerian Agraria Dan Tata Ruang.” Jurnal Administrasi Publik 19, no. 1 (2023): 26–49. https://doi.org/https://doi.org/10.52316/jap.v19i1.135.
Akbar, Muhammad Kamil. “Peran Peradilan Tata Usaha Negara Dalam Mewujudkan
Pemerintahan Yang Baik.” Dharmasisya 1, no. 1 (2021): 352–63.
Alfiana, Vita, Wydha Mustika Maharani, and Novita Setyoningrum. “Kualitas Pelayanan
Penerbitan Sertifikat Pengganti Pada Badan Pertanahan Nasional Kota Blitar.” Student
Scientific Creativity Journal 2, no. 4 (2024): 258–70.
Aquilino, Aquilino. “The Land Law Reform in the Philippines State.” Jurnal Akta 9, no. 1 (2022):
14–24. https://doi.org/http://dx.doi.org/10.30659/akta.v9i1.20491.
Aris, Mohamad Syaiful, Ezra Tambunan, Dita Elvia Kusuma Putri, and Xavier Nugraha.
“Penerapan Asas-Asas Umum Pemerintahan Yang Baik Dalam Penyelenggaraan
Pelayanan Publik Di Lembaga Permasyarakatan.” Jurnal Litigasi 23, no. 2 (2023): 253–71.
Co., Respicio &. “Difference Between Lost Title Replacement and Land Title Reconstitution.”
Respicio & Co., 2025.
———. “Judicial Reconstitution of Lost Land Title.” Respicio & Co., 2025.
———. “Lost Land Title Replacement Process in the Philippines.” Respicio & Co., 2025.
Compton, Caroline. “Adaptive Landscapes : Planning, Property, and Informality Under Climate Change.” Elsevier 152 (2024): 1–10. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.cities.2024.105235.
Fatmala, Faiqa. “Penerbitan Sertifikat Hak Milik Pengganti Karena Hilang Oleh Ahli Waris
Yang Disebabkan Oleh Bencana Alam.” Tadulako Master Law Journal 4, no. 2 (2020).
Fawdi, Maulana Ilhami. “Nusron Wahid : Ada 5.973 Konflik Agraria Selama 2024, Mayoritas
Skala Rendah.” DetikNews, 2024.
Firanda, Ricky, Surya Perdana, and Ruslan. “Kekuatan Hukum Penerbitan Sertipikat Tanah
Pengganti (Studi Di Kantor Pertanahan Kabupaten Deli Serdang.” Al-Mursalah : Jurnal
Hukum Islam 6, no. 1 (2020): 41–51.
Gunawan, Andy, I Wayan Arthanaya, and Luh Putu Suryani. “Fungsi Asas-Asas Umum
Pemerintahan Yang Baik Dalam Menyelesaikan Sengketa Hukum Acara Tata Usaha Negara.” Jurnal Analogi Hukum 1, no. 1 (2019): 28–33
Hartono, Setyo. “Pelaksanaan Penerbitan Sertipikat Pengganti Terhadap Sertipikat Hak Atas Tanah Karena Hilang Di Kantor Pertanahan Kabupaten Sragen.” Dinamika Hukum 13,
no. 1 (2022): 168–85.
Heriyanti, Sandi Noel Rajagukguuk, Samuel Sitinjak, and Elvira Fitriyani Pakpahan. “Tinjauan Hukum Terhadap Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (PERMEN ATR/BPN) Nomor 1 Tahun 2021 Dan Pasal 19 Ayat 2 UUPA.” Jurnal Hukum, Politik, Dan Ilmu Sosial (JHPIS) 2, no. 4 (2023): 15–33.
Hisbullah, Rakhmat Wiwin, Farida Petittinggi, and Zulkifli Aspan. “Asas Publisitas Pada
Pelaksanaan Program Nasional Agraria Dalam Rangka Mewujudkan Efektivitas
Pelayanan Publik.” Madani Legal Review 2, no. 1 (2018): 40–58.
Islam, Andi Abdi, Syahruddin Nawi, and Andi Risma. “Penerapan Pasal 32 Ayat (2) PP Nomor
24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Mengenai Asas Rechtsverwerking.” Lex
Philosophy 5, no. 2 (2024): 1572–87.
Katigbak, Jovito Jose. “Upgrading the Land Administration System of the Philippines through
ICT : A Review of the Land Titling Computerization Program.” Journal of Democracy &
Open Government 11, no. 1 (2019): 1–13. https://doi.org/https://doi.org/10.29379/jedem.v11i1.540.
Khair, Vallensia Mizatul, and Wahib Assyahri. “Optimalisasi Administrasi Pertanahan Di
Indonesia : Tantangan Dan Strategis Menuju Kepastian Hukum.” JPAMS : Journal of
Public Administration and Managemen Studies 2, no. 2 (2024): 55–62.
Khoirunnisa, Siti Anis, Nurikah Nurikah, and Rahmat Jazuli. “Kewenangan Pengadilan Tata
Usaha Negara Serang Dalam Menyelesaikan Sengketa Sertipikat Ganda Atas Tanah Di
Kabupaten Lebak.” Sultan Jurisprudence 1, no. 2 (2021). https://doi.org/https://dx.doi.org/10.51825/sjp.v1i2.12444.
Land Management Bureau. “The Land Administration and Management System (LAMS),” n.d.
Law, Duran Schulze. “Reconstitution vs Reissuance of Lost Land Title in the Philippines.” DDS Law, 2024.
Mahkamah Agung, Republik Indonesia. Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Semarang
Nomor 60/G/2023/PTUN.SMG (2023).
Mutmainah, Lailatul, Muhammad Yasir, and Herta Novianto. “Penerbitan Sertipikat Hak Atas
Tanah Kas Desa Yang Telah Dilepaskan Pada Pihak Ketiga.” Unes Law Review 6, no. 4
(2024): 11002–8.
Nurdin, Maharani. “Akar Konflik Pertanahan Di Indonesia.” Jurnal Hukum Positum 3, no. 2
(2018): 138.
Puspita, Denik. “Problematika Penerapan Asas Terjangkau Dalam Pendaftaran Tanah.” Pena
Justisia 18, no. 2 (2019).
Rahim, Abdur, Silvi Aulia, Susanti Susanti, Muhamad Arifin, and Slamet Riyadi. “Relevansi
Asas Kepastian Hukum Dalam Sistem Penyelenggaraan Administrasi Negara Indonesia.”
JIIP - Jurnal Ilmiah Ilmu Pendidikan 6, no. 8 (August 2023): 5806–11. https://doi.org/10.54371/jiip.v6i8.2575.
Rahmadhani, Alifa Putri. “Pelaksanaan Penerbitan Sertifikat Pengganti Di Kantor Pertanahan
Wilayah Kabupaten Kotawaringin Barat.” Konsensus : Jurnal Ilmu Pertanahan, Hukum
Dan Ilmu Komunikasi 1, no. 5 (2024): 11–24.
Rahmawati, Laela, Evy Indriasari, and Tiyas Vika Widyastuti. “Regulasi Penerbitan Sertifikat
Pengganti Karena Rusak Di Kantor Pertanahan Kabupaten Pemalang.” Elqonun 2, no. 1
(2024): 1–14.
Rakayoni, Dimas Purnayoga, Subekti, and Ernu Widodo. “Wewenang Pemerintah Dalam
Perlindungan Hukum Bagi Orang Atau Badan Yang Menyelenggarakan Pembangunan Perumahan Dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman.” Konsensus : Jurnal Ilmu Pertanahan, Hukum Dan Ilmu Komunikasi 2, no. 1 (2025): 233.
Rizki, Dodi Naufal, Muhammad Sofyan Pulungan, and Enny Koeswarni. “Penerbitan
Sertipikat Pengganti Dan Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Sertipikat
Pengganti Karena Hilang Guna Menciptakan Kepastian Hukum (Studi Pada Kantor
Pertanahan Kabupaten Batu Bara Sumatera Utara).” Indonesian Notary 5, no. 2 (2024):
84–103. https://doi.org/https://doi.org/10.21143/notary.vol5.no2.84.
Santiago, Reginald Matt. “Judicial and Administrative Reconstitution of Title,” n.d.
Saputra, I Putu Wahyu, and I Gede Surata. “Penerbitan Sertipikat Pengganti Hak-Hak Atas
Tanah Karena Rusak Di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng.” Kertha Widya Jurnal
Fakultas Hukum Unipas 7, no. 2 (2019): 56–69.
Satriadiana, I Dewa Putu. “Analisis Hukum Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Mataram
Nomor 52/G/2010/PTUN.MTR Terhadap Pembatalan Sertifikat Pengganti Hak Milik
Atas Tanah.” Jurnal IUS 5, no. 2 (2017): 190–200. https://doi.org/https://doi.org/10.29303/ius.v5i2.447.
Silviana, Ana. “Urgensi Sertipikat Tanah Elektronik Dalam Sistem Hukum Pendaftaran Tanah
Di Indonesia.” Administrative Law & Governance Journal 4, no. 1 (2021): 51–68.
Solechan. “Asas-Asas Umum Pemerintahan Yang Baik Dalam Pelayanan Publik.”
Administrative Law & Governance Journal 2, no. 3 (2019): 541–67.
Syarifuddin, Muhammad, and Febbi Rahma Yanti. “Pelaksanaan Penerbitan Sertifikat
Pengganti Hak Milik Atas Tanah Karena Hilang.” Jurnal Ilmu Hukum Kanturuna Wolio
5, no. 1 (2024): 1–10. https://doi.org/https://doi.org/10.55340/kanturunawolio.v5i1.1442.
Triana, Alvira Rachma, and Irene Mariane. “Pelaksanaan Penerbitan Sertipikat Pengganti Hak
Atas Tanah Karena Hilang Oleh Kantor Pertanahan Jakarta Barat.” Reformasi Hukum
Trisakti 1–10, no. 6 (2019): 1. https://doi.org/https://doi.org/10.25105/refor.v1i1.4382.
Trick, Daniel Fitzpa, Caroline Compton, and Joseph Foukona. “Property and The State or "The
Folly Of Torrens: : A Comparative Perspective.” UNSW Law Journal 42, no. 3 (2019): 979.
Wahyugi, Dodi. “Jumlah Laporan Masyarakat Ke Ombudsman RI Meningkat,” 2025.
Wirawan, Vani. “Rekonstruksi Politik Hukum Penyelesaian Sengketa Tanah Dan Konflik
Tanah Di Indonesia.” Jurnal Hukum Progresif 9, no. 1 (2021): 2.
Hak Tanggungan Elektronik Pada Kementerian Agraria Dan Tata Ruang.” Jurnal Administrasi Publik 19, no. 1 (2023): 26–49. https://doi.org/https://doi.org/10.52316/jap.v19i1.135.
Akbar, Muhammad Kamil. “Peran Peradilan Tata Usaha Negara Dalam Mewujudkan
Pemerintahan Yang Baik.” Dharmasisya 1, no. 1 (2021): 352–63.
Alfiana, Vita, Wydha Mustika Maharani, and Novita Setyoningrum. “Kualitas Pelayanan
Penerbitan Sertifikat Pengganti Pada Badan Pertanahan Nasional Kota Blitar.” Student
Scientific Creativity Journal 2, no. 4 (2024): 258–70.
Aquilino, Aquilino. “The Land Law Reform in the Philippines State.” Jurnal Akta 9, no. 1 (2022):
14–24. https://doi.org/http://dx.doi.org/10.30659/akta.v9i1.20491.
Aris, Mohamad Syaiful, Ezra Tambunan, Dita Elvia Kusuma Putri, and Xavier Nugraha.
“Penerapan Asas-Asas Umum Pemerintahan Yang Baik Dalam Penyelenggaraan
Pelayanan Publik Di Lembaga Permasyarakatan.” Jurnal Litigasi 23, no. 2 (2023): 253–71.
Co., Respicio &. “Difference Between Lost Title Replacement and Land Title Reconstitution.”
Respicio & Co., 2025.
———. “Judicial Reconstitution of Lost Land Title.” Respicio & Co., 2025.
———. “Lost Land Title Replacement Process in the Philippines.” Respicio & Co., 2025.
Compton, Caroline. “Adaptive Landscapes : Planning, Property, and Informality Under Climate Change.” Elsevier 152 (2024): 1–10. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.cities.2024.105235.
Fatmala, Faiqa. “Penerbitan Sertifikat Hak Milik Pengganti Karena Hilang Oleh Ahli Waris
Yang Disebabkan Oleh Bencana Alam.” Tadulako Master Law Journal 4, no. 2 (2020).
Fawdi, Maulana Ilhami. “Nusron Wahid : Ada 5.973 Konflik Agraria Selama 2024, Mayoritas
Skala Rendah.” DetikNews, 2024.
Firanda, Ricky, Surya Perdana, and Ruslan. “Kekuatan Hukum Penerbitan Sertipikat Tanah
Pengganti (Studi Di Kantor Pertanahan Kabupaten Deli Serdang.” Al-Mursalah : Jurnal
Hukum Islam 6, no. 1 (2020): 41–51.
Gunawan, Andy, I Wayan Arthanaya, and Luh Putu Suryani. “Fungsi Asas-Asas Umum
Pemerintahan Yang Baik Dalam Menyelesaikan Sengketa Hukum Acara Tata Usaha Negara.” Jurnal Analogi Hukum 1, no. 1 (2019): 28–33
Hartono, Setyo. “Pelaksanaan Penerbitan Sertipikat Pengganti Terhadap Sertipikat Hak Atas Tanah Karena Hilang Di Kantor Pertanahan Kabupaten Sragen.” Dinamika Hukum 13,
no. 1 (2022): 168–85.
Heriyanti, Sandi Noel Rajagukguuk, Samuel Sitinjak, and Elvira Fitriyani Pakpahan. “Tinjauan Hukum Terhadap Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (PERMEN ATR/BPN) Nomor 1 Tahun 2021 Dan Pasal 19 Ayat 2 UUPA.” Jurnal Hukum, Politik, Dan Ilmu Sosial (JHPIS) 2, no. 4 (2023): 15–33.
Hisbullah, Rakhmat Wiwin, Farida Petittinggi, and Zulkifli Aspan. “Asas Publisitas Pada
Pelaksanaan Program Nasional Agraria Dalam Rangka Mewujudkan Efektivitas
Pelayanan Publik.” Madani Legal Review 2, no. 1 (2018): 40–58.
Islam, Andi Abdi, Syahruddin Nawi, and Andi Risma. “Penerapan Pasal 32 Ayat (2) PP Nomor
24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Mengenai Asas Rechtsverwerking.” Lex
Philosophy 5, no. 2 (2024): 1572–87.
Katigbak, Jovito Jose. “Upgrading the Land Administration System of the Philippines through
ICT : A Review of the Land Titling Computerization Program.” Journal of Democracy &
Open Government 11, no. 1 (2019): 1–13. https://doi.org/https://doi.org/10.29379/jedem.v11i1.540.
Khair, Vallensia Mizatul, and Wahib Assyahri. “Optimalisasi Administrasi Pertanahan Di
Indonesia : Tantangan Dan Strategis Menuju Kepastian Hukum.” JPAMS : Journal of
Public Administration and Managemen Studies 2, no. 2 (2024): 55–62.
Khoirunnisa, Siti Anis, Nurikah Nurikah, and Rahmat Jazuli. “Kewenangan Pengadilan Tata
Usaha Negara Serang Dalam Menyelesaikan Sengketa Sertipikat Ganda Atas Tanah Di
Kabupaten Lebak.” Sultan Jurisprudence 1, no. 2 (2021). https://doi.org/https://dx.doi.org/10.51825/sjp.v1i2.12444.
Land Management Bureau. “The Land Administration and Management System (LAMS),” n.d.
Law, Duran Schulze. “Reconstitution vs Reissuance of Lost Land Title in the Philippines.” DDS Law, 2024.
Mahkamah Agung, Republik Indonesia. Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Semarang
Nomor 60/G/2023/PTUN.SMG (2023).
Mutmainah, Lailatul, Muhammad Yasir, and Herta Novianto. “Penerbitan Sertipikat Hak Atas
Tanah Kas Desa Yang Telah Dilepaskan Pada Pihak Ketiga.” Unes Law Review 6, no. 4
(2024): 11002–8.
Nurdin, Maharani. “Akar Konflik Pertanahan Di Indonesia.” Jurnal Hukum Positum 3, no. 2
(2018): 138.
Puspita, Denik. “Problematika Penerapan Asas Terjangkau Dalam Pendaftaran Tanah.” Pena
Justisia 18, no. 2 (2019).
Rahim, Abdur, Silvi Aulia, Susanti Susanti, Muhamad Arifin, and Slamet Riyadi. “Relevansi
Asas Kepastian Hukum Dalam Sistem Penyelenggaraan Administrasi Negara Indonesia.”
JIIP - Jurnal Ilmiah Ilmu Pendidikan 6, no. 8 (August 2023): 5806–11. https://doi.org/10.54371/jiip.v6i8.2575.
Rahmadhani, Alifa Putri. “Pelaksanaan Penerbitan Sertifikat Pengganti Di Kantor Pertanahan
Wilayah Kabupaten Kotawaringin Barat.” Konsensus : Jurnal Ilmu Pertanahan, Hukum
Dan Ilmu Komunikasi 1, no. 5 (2024): 11–24.
Rahmawati, Laela, Evy Indriasari, and Tiyas Vika Widyastuti. “Regulasi Penerbitan Sertifikat
Pengganti Karena Rusak Di Kantor Pertanahan Kabupaten Pemalang.” Elqonun 2, no. 1
(2024): 1–14.
Rakayoni, Dimas Purnayoga, Subekti, and Ernu Widodo. “Wewenang Pemerintah Dalam
Perlindungan Hukum Bagi Orang Atau Badan Yang Menyelenggarakan Pembangunan Perumahan Dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman.” Konsensus : Jurnal Ilmu Pertanahan, Hukum Dan Ilmu Komunikasi 2, no. 1 (2025): 233.
Rizki, Dodi Naufal, Muhammad Sofyan Pulungan, and Enny Koeswarni. “Penerbitan
Sertipikat Pengganti Dan Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Sertipikat
Pengganti Karena Hilang Guna Menciptakan Kepastian Hukum (Studi Pada Kantor
Pertanahan Kabupaten Batu Bara Sumatera Utara).” Indonesian Notary 5, no. 2 (2024):
84–103. https://doi.org/https://doi.org/10.21143/notary.vol5.no2.84.
Santiago, Reginald Matt. “Judicial and Administrative Reconstitution of Title,” n.d.
Saputra, I Putu Wahyu, and I Gede Surata. “Penerbitan Sertipikat Pengganti Hak-Hak Atas
Tanah Karena Rusak Di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng.” Kertha Widya Jurnal
Fakultas Hukum Unipas 7, no. 2 (2019): 56–69.
Satriadiana, I Dewa Putu. “Analisis Hukum Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Mataram
Nomor 52/G/2010/PTUN.MTR Terhadap Pembatalan Sertifikat Pengganti Hak Milik
Atas Tanah.” Jurnal IUS 5, no. 2 (2017): 190–200. https://doi.org/https://doi.org/10.29303/ius.v5i2.447.
Silviana, Ana. “Urgensi Sertipikat Tanah Elektronik Dalam Sistem Hukum Pendaftaran Tanah
Di Indonesia.” Administrative Law & Governance Journal 4, no. 1 (2021): 51–68.
Solechan. “Asas-Asas Umum Pemerintahan Yang Baik Dalam Pelayanan Publik.”
Administrative Law & Governance Journal 2, no. 3 (2019): 541–67.
Syarifuddin, Muhammad, and Febbi Rahma Yanti. “Pelaksanaan Penerbitan Sertifikat
Pengganti Hak Milik Atas Tanah Karena Hilang.” Jurnal Ilmu Hukum Kanturuna Wolio
5, no. 1 (2024): 1–10. https://doi.org/https://doi.org/10.55340/kanturunawolio.v5i1.1442.
Triana, Alvira Rachma, and Irene Mariane. “Pelaksanaan Penerbitan Sertipikat Pengganti Hak
Atas Tanah Karena Hilang Oleh Kantor Pertanahan Jakarta Barat.” Reformasi Hukum
Trisakti 1–10, no. 6 (2019): 1. https://doi.org/https://doi.org/10.25105/refor.v1i1.4382.
Trick, Daniel Fitzpa, Caroline Compton, and Joseph Foukona. “Property and The State or "The
Folly Of Torrens: : A Comparative Perspective.” UNSW Law Journal 42, no. 3 (2019): 979.
Wahyugi, Dodi. “Jumlah Laporan Masyarakat Ke Ombudsman RI Meningkat,” 2025.
Wirawan, Vani. “Rekonstruksi Politik Hukum Penyelesaian Sengketa Tanah Dan Konflik
Tanah Di Indonesia.” Jurnal Hukum Progresif 9, no. 1 (2021): 2.
Published
2025-05-31
How to Cite
DEWI, Dyah Adriantini Sintha et al.
Comparative Law Between Indonesia and Philippines Regarding the Procedure for Issuing Replacement Land Certificates.
Jurnal Dinamika Hukum, [S.l.], v. 25, n. 2, p. 112-129, may 2025.
ISSN 2407-6562.
Available at: <https://jos.unsoed.ac.id/index.php/jdh/article/view/15720>. Date accessed: 07 may 2026.
doi: https://doi.org/10.20884/1.jdh.2025.25.2.15720.
Issue
Section
Articles
1.jpg){kind=logo}
1.jpg)
